KENTSEL DÖNÜŞÜM DAVALARINDA HUKUKİ DANIŞMANLIK

Kentsel dönüşüme ilişkin hukuki düzenlemeler, Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak da adlandırılan “6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da” yer almaktadır. Son yıllarda ülkemizde yükselen inşaat sektörüyle birlikte kentsel dönüşüm ve kentsel dönüşüme ilişkin uyuşmazlık ve davalar da artmıştır. Biz de bu çalışmamızda ilgili kanunu bu çalışmamızda kentsel dönüşüm kanunu olarak adlandırılacaktır. Bu çalışmamızda sizlere kentsel dönüşüme ilişkin genel esaslar, yıkım kararının nasıl alınacağı, yıkım kararına itiraz imkanı olup olmadığı, kentsel dönüşümde kira yardımı ve kira miktarı gibi konular açıklanarak kentsel dönüşüm hakkında genel bir bilgi verilmesi amaçlanmaktadır.

Açıklamalara geçmeden önce bir konuyu aydınlatmakta yarar vardır. Kentsel dönüşüm avukatı diye bir avukatlık dalı var mıdır? Hukuk sistemimizde avukatlık mesleğinde doktorluk, dişçilik gibi mesleklerde olduğu gibi resmi olarak branşlaşma gibi bir durum yoktur. Yani özel olarak kentsel dönüşüm avukatı, ceza avukatı gibi branşlara ayrılmamıştır avukatlık mesleği. Ancak avukatlıkta resmi olarak olmasa da uzmanlaşma dalları olabilmektedir. Yani kentsel dönüşüm avukatı dendiği zaman kentsel dönüşüm alanında çalışan, kentsel dönüşüm hukukuna ilişkin kanun ve esaslara hakim olan, kentsel dönüşüme ilişkin yıkım, kira yardımı gibi konularda çalışan avukatlar vardır. Bu nedenle öncelikle uyarmamız gerekir ki, kentsel dönüşüme ilişkin uyuşmazlıklarınızda, herhangi bir adım atmadan önce profesyonel ve konusunda uzman bir kentsel dönüşüm avukatı ile çalışmanız kesinlikle tavsiye edilmektedir.

  • Bir Bina Hakkında Kentsel Dönüşüm Dolayısıyla Yıkım Kararı Nasıl Verilmektedir?

Öncelikle belirtmek gerekir ki bir bina hakkında kentsel dönüşüm kanunu uyarınca yıkım işlemi yapılabilmesi için binanın riskli yapı ilan edilmesi gerekmektedir. Peki riskli yapı ne demektir? Riskli yapı, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı demektir.

Riskli yapıların tespiti, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir. Ayrıca Bakanlık, tehlikeli gördüğü yapılarla alakalı olarak, riskli yapıların tespitini, süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir.

  • Riskli Yapı İlanına Karşı İtiraz Yolu Var Mıdır?

Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Bakanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu kütüğüne işlenen belirtmeler hakkında, ilgili tapu müdürlüğünce ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verilir. Bakanlıkça veya İdarece yaptırılan riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince tapu müdürlüğü tarafından kendilerine bildirildiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz edilebileceklerdir. Bu itirazlar, Bakanlığın talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanacaktır. Kanunda yapılan itirazların hangi süre içerisinde karar bağlanacağına ilişkin açıkça bir düzenleme yapılmamıştır. Ancak itirazın, kentsel dönüşüm sürecini sekteye uğratmayacak şekilde makul bir sürede karara bağlanmıştır. Yani görüldüğü üzere riskli yapı ilanına karşı itiraz imkanı kanun uyarınca ancak bakanlıkça yahut idarece yaptırılan riskli yapı tespitlerine karşı olacaktır. Yani maliklerin başvurarak aldığı riskli yapı ilanlarına karşı itiraz yolu yoktur.

  • Riskli Yapı Tespitine Karşı İtirazlar Nasıl Nereye Ve Kim Tarafından Yapılacaktır?

Kentsel Dönüşüm Kanunu’nun uygulama yönetmeliği uyarınca 7. maddesine göre, riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri, riskli yapı tespit raporu dolayısıyla tapu kütüğünde belirtmeler kısmına kaydedilmiş olan bilgilerin kendilerine tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde riskli yapının bulunduğu yerdeki il müdürlüğüne dilekçe ile itiraz edebileceklerdir. Riskli yapının bulunduğu ilde itirazı değerlendirecek teknik heyetin teşkil edilmemiş olması halinde, itiraz dilekçeleri ile itiraz edilen tespite ilişkin raporlar, riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlükçe, o il için yetkilendirilmiş teknik heyetin bulunduğu ildeki Müdürlüğe gönderilecektir. Riskli yapı tespitinin, itiraz üzerine değişmesi halinde, durum yine riskli yapı ilanının tapuya bildirildiği gibi aynı şekilde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecektir.

Ayrıca önemle belirtmemiz gerekir ki her ne kadar yapının riskli olduğu ilgili tapu müdürlüğü tarafından maliklerle birlikte ayni ve şahsi hak sahiplerine de bildirim yapılsa da bu bildirim malikler dışındaki ayni ve şahsi hak sahiplerine (ipotek sahibi, kiracı, intifa hakkı sahibi gibi kişilere) itiraz hakkı vermemektedir. Ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılan bu bildirimin amacı sadece ayni ve şahsi hak sahiplerinin olası zararlarının önüne geçilmeye çalışılmasıdır.

Tüm bunların yanında unutmamak gerekir ki, riskli yapı tespiti en nihayetinde bir idari işlemdir ve her idari işlemde olduğu gibi riskli yapı tespitine ilişkin işleme karşı da İdari Yargılama Usul Kanunu uyarınca süresi içerisinde 30 gün içerisinde iptal davası açılması mümkündür. Doğrudan idare mahkemesinde iptal davası açılabileceği gibi yapacağınız itirazınızın reddedilmesi üzerine de iptal davası açılabilir. Riskli yapı tespitine itiraz edildiği takdirde idare mahkemesinde iptal davası açma süresi de duracaktır. Ayrıca Anayasa Mahkemesi’nin kanunda riskli yapı tespitlerine karşı yürütmenin durdurulmasının istenemeyeceğine ilişkin hükmü Anayasa’ya aykırı bularak iptal ettiği için riskli yapı tespitine ilişkin iptal davası açıldığında yürütmenin durdurması da talep edilebilecektir.

  • Riskli Yapıların Yıktırılması Ve Tahliyesi Nasıl Olacaktır?

Kentsel Dönüşüm Kanun’u binanın riskli yapı olduğuna ilişkin kararın itiraz edilmeden kesinleşmesi yahut itiraz ve üzerine iptal davası neticesinde davanın reddedilmesi halinde kesinleşmesi üzerine, riskli yapıların yıktırılması için öncelikle maliklerin tahliye ve yıkım için anlaşma yoluna gitmelerini esas almıştır.

Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilecektir.

Yıkım ve tahliye işlemlerinin anlaşma ile sağlanamaması halinde, yıkıma başlamadan önce, riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligatta bulunulur. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından, çoğunlukla da belediyeler tarafından yapılacaktır.

  • Bina Yıkıldıktan Sonra Çıplak Arsa Haline Gelen Taşınmazın Üzerine Yapılacak Olan Yapılara İlişkin Düzenleme ve Esaslar Nelerdir?

Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen ortadan kaldırılacaktır ve yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tapuya tescil edilecektir. Riskli ilan edilen bina yıktırıldıktan sonra çıplak olarak kalan arsanın üzerine yapılacak her türlü işlemde de bu belirlenen hisseler uyarınca maliklerin hisseleri oranında en az 2/3 çoğunlukla karar verilecektir.

Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının yani binanın paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

  • 2/3’lük (Üçte İkilik) Çoğunluğun Dışında Kalan Hissedarların Akıbeti Ne Olacaktır?

Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacaktır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilecek ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılarak ya da TOKİ’ye devredilecektir. Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam edecektir.

Yani kentsel dönüşüme dayalı olarak binalar yıkıldıktan sonra, çıplak kalan arsa üzerine yeniden yapı yapılmaya başlanması süreci mümkün olduğunca hızlı tutulmaya çalışılmıştır. İdare yani bakanlık öncelikle hissedarların anlaşmalarını istemiş ve 2/3 lük anlaşma oranı yakalanması aranmıştır. Bunun amacı azınlıkta kalan hissedarların itirazları ile inşa sürecinin sekteye uğraması engellenmeye çalışılmıştır.  Bilindiği gibi bu şekilde inşaatların çoğunda bazı hissedarlar kasıtlı olarak anlaşmaya yanaşmayarak daha fazla kazanç elde etme çabası içine girmekteydiler ve inşaat bir tülü başlamamakta diğer hissedarlar da zarar uğramaktaydı. Bu nedenle kentsel dönüşüm kanunu uyarınca anlaşmaya yanaşmayan hissedarların payları öncelikle rayiç değeri üzerinden diğer hissedarlara satılacaktır. Hissedarlar tarafından azınlık hisse alınmazsa da rayiç bedel üzerinden bakanlık hisseleri alacaktır.

  • 2/3’lük (Üçte İkilik) Çoğunluk Sağlanamadığı Takdirde Arsanın Akıbeti Ne Olacaktır?

Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine anlaşmaları için yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilecektir.

Ayrıca Kentsel Dönüşüm Kanunu uyarınca yapılacak olan kamulaştırmalar, Kamulaştırma Kanunu’na göre yapılacaktır. Tapuda mülkiyet hanesi açık olan taşınmazlar ile mirasçısı belirli olmayan, kayyım tayin edilmiş, ihtilaflı veya üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmiş olan taşınmazların kamulaştırma işlemleri aynı madde hükümlerine tabidir. Bakanlık, TOKİ veya İdare; kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesi ve bu Kanun uyarınca yapılacak diğer işlemler için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya da yetkili olduğunu ayrıca belirtmek yerinde olacaktır.

  • Kentsel Dönüşüm’de Kira Yardımı Nasıldır?

Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 ay ve Kanun kapsamında anlaşma yolu ile kamulaştırılan yapılarda 5 aydır. Riskli alanlarda kira yardımı süresi 36 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir. Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi yıllık değişim oranında güncellenir. Maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine, sahip oldukları veya kullandıkları Kanun kapsamındaki bütün yapılardan dolayı kira yardımı yapılabilir. İnşaat halinde olup içinde ikamet edilen yapılarda kira yardımı veya faiz desteğinden, sadece inşaat halindeki yapıda ikamet eden malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi faydalanır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün olması hâlinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi de yapılabilecektir.

  • Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Miktarı 2017 Yılı İçin Ne Kadardır?

Kentsel dönüşümde kira yardımları şehirlere göre farklılık göstermektedir. Yardımlar şehirlere göre aylık 535 TL, 605 TL, 675 TL, 745 TL, 810 TL ve 860 TL şeklinde farklılıklar göstermektedir. Ayrıca kira yardımı dışında kiracılara ve ayni hak sahiplerine de tek seferlik ödemeleri yapılabilmektedir. Yapılan yardımları şehir şehir belirtmek gerekirse;

  • Artvin, Bilecik, Bingöl, Bolu, Burdur, Çankırı, Erzincan, Gümüşhane, Hakkari, Kırşehir, Nevşehir, Sinop, Tunceli, Bayburt, Karaman, Kırıkkale, Bartın, Ardahan, Iğdır, Yalova, Karabük, Kilis şehirlerinde kira yardımı miktarı aylık 535 Türk Lirasıdır. Bu şehirlerde, kiracılara bir kez olmak şartıyla 1070 lira, sınırlı ayni hak sahibine ise bir kez olmak şartıyla 2 bin 675 lira ödenmektedir.
  • Amasya, Bitlis, Edirne, Giresun, Isparta, Kars, Kastamonu, Kırklareli, Muş, Niğde, Rize, Siirt, Uşak, Yozgat, Aksaray, Şırnak, Osmaniye, Düzce şehirlerinde kira yardımı aylık 605 Türk Lirası’dır. Bu şehirlerde, kiracılara bir kez olmak şartıyla 1,210 lira, sınırlı ayni hak sahibine ise bir kez olmak şartıyla 3 bin 25 lira ödenmektedir.
  • Adıyaman, Afyonkarahisar, Ağrı, Çorum, Elazığ, Kütahya, Ordu, Sivas, Tokat, Zonguldak, Batman, Çanakkale şehirlerinde kira yardımı miktarı aylık 675 Türk Lirasıdır. Bu şehirlerde, kiracılara bir kez olmak şartıyla 1,350 lira, sınırlı ayni hak sahibine ise bir kez olmak şartıyla 3 bin 375 lira ödenmektedir.
  • Aydın, Balıkesir, Denizli, Diyarbakır, Erzurum, Eskişehir, Gaziantep, Hatay, Mersin, Kayseri, Kocaeli, Malatya, Manisa, Kahramanmaraş, Mardin, Muğla, Sakarya, Samsun, Tekirdağ, Trabzon, Şanlıurfa, Van şehirlerinde kira yardımı miktarı aylık 745 Türk Lirasıdır. Bu şehirlerde, kiracılara bir kez olmak şartıyla 1,490 lira, sınırlı ayni hak sahibine ise bir kez olmak şartıyla 3 bin 725 lira ödenmektedir.
  • Adana, Antalya, Bursa, Konya şehirlerinde kira yardımı miktarı aylık 535 Türk Lirasıdır. Bu şehirlerde, kiracılara bir kez olmak şartıyla 1,620 lira, sınırlı ayni hak sahibine ise bir kez olmak şartıyla 4 bin 50 lira ödenmektedir.
  • Ankara, İstanbul, İzmir şehirlerinde kira yardımı miktarı aylık 535 Türk Lirasıdır. Bu şehirlerde, kiracılara bir kez olmak şartıyla 1,720 lira, sınırlı ayni hak sahibine ise bir kez olmak şartıyla 4 bin 300 lira ödenmektedir.
  • Sonuç ve Değerlendirme

Yukarıda ayrıntısıyla açıklandığı üzere son yıllarda artan inşaat sektörü ve devlet katkılarıyla da kentsel dönüşüm konusu çok daha önem arz eden bir hale gelmiştir. Kanun kentsel dönüşümün her aşamasında maliklere anlaşmalarını sağlamaya çalışmış, anlaşarak riskli yapıyı tahliye eden maliklere ve kiracılara da devlet yardımı sağlamıştır. Kentsel dönüşüm aşamasında maliklerin itiraz edebilecekleri ve dava açabilecekleri tek konu yapının riskli olduğuna ilişkin yapılan tespittir. Bina yıkıldığı takdirde ise üzerine tekrardan yapı ve benzeri yapılması için kanun, maliklerin 2/3’lük çoğunluğunun anlaşmasını yeterli bulmuştur. Hissedarı olduğunuz yapıda hisse oranlarının 2/3’ü nün anlaşmaya varması halinde anlaşmaya yanaşmayan hissedarların herhangi bir itiraz ve dava mercii bulunmamakta, payları bizzat devlet tarafından sattırılmakta yahut satın alınmaktadır.

Bu nedenle binanızın kentsel dönüşüme uygun olmadığını düşünüyorsanız mutlaka profesyonel bir kentsel dönüşüm avukatı ile gerekli itiraz yapmanız ve gerekirse de idare mahkemesinde iptal davası açmanız gerekmektedir. Aksi halde ileride büyük hak kayıpları yaşama ihtimaliniz bulunmaktadır. Ayrıca binanızı kentsel dönüşüme sokmak istiyorsanız diğer malikler tarafından herhangi bir engelleme ile karşılaşmamanız adına yine mutlaka alanında uzman bir kentsel dönüşüm avukatından hukuki yardım almanız yararınıza olacak ve işlemlerinin daha hızlı sonuca bağlanabilecektir.

POINT Hukuk ve Danışmanlık Bürosu deneyimli, yenilikçi ve alanında uzman kadrosuyla kentsel dönüşüm hukuku alanında dava ve danışmanlık faaliyetleri ile haklarınızın en iyi şekilde korunması için kentsel dönüşüm avukatı olarak kaliteli hizmet sunmaktadır. Probleminizle alakalı olarak bize ulaşmak ve iletişim formu doldurmak için tıklayınız.